Налоги на недвижимость и сдачу в аренду в Грузии для нерезидентов

Грузия считается страной с простыми и низкими налогами на недвижимость, и это в целом правда. Но «низкие» не значит «нулевые»: налог зависит от того, сдаёте ли вы квартиру, как долго ей владеете и какой у вашей семьи доход. Ниже — всё, что нужно знать владельцу-нерезиденту, с цифрами на октябрь 2026 года.

Все налоги в одной таблице

Кто такой нерезидент

Налоговым резидентом Грузии вы становитесь, если провели в стране 183 дня и больше за любые 12 месяцев подряд, заканчивающиеся в налоговом году. Гражданство и ВНЖ на это не влияют. Нерезидент платит налоги в Грузии только с доходов из грузинских источников. Аренда и продажа квартиры в Грузии — как раз такие доходы, поэтому они облагаются, даже если вы живёте в другой стране.

Налог на имущество: новый порог 100 000 лари

С 30 сентября 2026 года порог освобождения для физлиц поднят с 40 000 до 100 000 лари годового дохода семьи. Новые правила применяются уже к доходам и имуществу за 2025 год. Если доход вашей семьи за прошлый год не больше 100 000 лари, налог на имущество (кроме земли) платить не нужно, и декларацию по нему подавать тоже не нужно.

Если доход выше порога, ставка составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости имущества на конец прошлого года. Конкретную ставку в этих пределах устанавливает муниципалитет.

Важный нюанс для нерезидентов: по разъяснениям налоговых консультантов, у нерезидента для порога учитывается доход из грузинских источников, а не весь мировой доход. Арендный доход в Грузии тоже входит в эту сумму. Для владельца одной-двух квартир, который их сдаёт, порог в 100 000 лари обычно недостижим, поэтому налог на имущество, как правило, не возникает. В пограничных случаях уточните у консультанта.

Земля облагается налогом независимо от дохода. Это касается в первую очередь владельцев домов, вилл и таунхаусов с участком; ставка зависит от категории земли и муниципалитета и обычно невелика.

Налог на аренду: 5% или 20%

Для физлиц, которые сдают жильё, есть льготный режим — 5% с полной суммы аренды, без вычета расходов. Условия:

• жильё сдаётся для проживания;
• вы зарегистрированы как арендодатель в Налоговой службе (через личный кабинет на rs.ge);
• вы не заявляете вычеты расходов по этому доходу.

Если условия не выполнены, действует общая ставка 20% с разницы между доходом и расходами на содержание имущества.

Если арендатор — компания, она по умолчанию выступает налоговым агентом: удерживает налог из арендной платы и перечисляет его сама.

Посуточная аренда

Здесь трактовки расходятся. Ряд консультантов указывает, что 5% применяется и к посуточной сдаче физлицам, в том числе через платформы бронирования, если соблюдены условия выше. Другие предупреждают, что регулярная краткосрочная сдача может быть признана гостиничной деятельностью, и тогда налог считают по общим правилам. Специальный фиксированный налог для малых средств размещения действовал только до 1 января 2026 года. Если вы планируете сдавать посуточно, особенно несколько квартир, проконсультируйтесь до начала сдачи.

Апартаменты под управлением отеля

В брендированных проектах сдачей обычно занимается управляющая компания. Как именно облагается ваш доход и кто платит налог, зависит от договора с ней. Спросите об этом до покупки: это влияет на вашу реальную доходность.

НДС

Если доход от сдачи превысит 100 000 лари за любые 12 месяцев подряд, нужно зарегистрироваться плательщиком НДС (18%). Для одной квартиры это редкость, но для нескольких объектов в Батуми — вполне реальная сумма.

Налог при продаже

• Владели жильём больше 2 лет — прибыль от продажи квартиры или дома (с участком) не облагается.
• Меньше 2 лет — 5% с прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и покупки.
• Коммерческая недвижимость, гостиничные номера, земля без дома при продаже раньше 2 лет — 20%.

Если покупать и продавать квартиры регулярно, налоговая может признать это предпринимательской деятельностью, и льготы перестанут действовать.

Сроки и как платить

• Декларация о доходах (аренда, продажа) — до 1 апреля следующего года.
• Декларация по налогу на имущество — до 1 ноября, оплата — до 15 ноября. В 2026 году из-за выходных сроки сдвинуты на 2 и 16 ноября.
• Всё подаётся через личный кабинет на сайте Налоговой службы rs.ge. Для этого нужен идентификационный номер налогоплательщика; его можно получить лично или по доверенности.
• Доход в валюте пересчитывается в лари по курсу Национального банка на день получения.

Пример

Вы нерезидент, сдаёте квартиру в Батуми за $700 в месяц на длительный срок и зарегистрированы как арендодатель. За год это $8 400 дохода, налог 5% — $420. Налога на имущество нет: ваш доход в Грузии далеко ниже 100 000 лари. Через 3 года вы продаёте квартиру дороже, чем купили: налог на прибыль — 0.

Двойное налогообложение

У Грузии есть соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. Налог, уплаченный в Грузии, часто можно зачесть в стране вашего резидентства. Правила зависят от конкретного соглашения и законов вашей страны: уточните их у налогового консультанта там, где вы живёте.

Статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Правила и цифры могут меняться, перед сделкой уточняйте актуальные условия.