Новостройки Тбилиси
Тбилиси — столица и деловой центр Грузии с круглогодичным спросом на аренду. В каталоге жилые комплексы в Ваке, Сабуртало, Старом городе и у озера Лиси: от строящихся проектов с рассрочкой до сданных домов с квартирами от застройщика.
King Tamar by Archi
Archi Guramishvili
Alliance Highline
Old City Panorama
Taghi Old Tbilisi
Lisi by Apart Development
Park Home Saburtalo
Palatina by ELT
Monolith Green City
M Tower Ortachala
Megobroba Jikia
Pillar Krtsanisi
Pillar Nutsubidze
Domus Trees
Domus Paliashvili
GreenHill Residence
Гид по рынку недвижимости Тбилиси
Обновлено 19 октября 2026 г.Почему Тбилиси
Тбилиси — столица и главный деловой центр Грузии, где живёт почти треть населения страны. Квартиры здесь снимают круглый год: студенты, IT-специалисты, сотрудники международных компаний и посольств, семьи, переехавшие из других стран. Поэтому город выбирают те, кому важен стабильный доход от долгосрочной аренды или жильё для постоянной жизни.
Районы и цены
Цена квадратного метра в Тбилиси сильно зависит от района и состояния квартиры. Ориентиры по новостройкам на 2026 год:
| Район | Новостройка, каркас | С ремонтом | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Ваке, Мтацминда | $1 800–2 400 | от $2 800, до $3 500+ | Престижная жизнь, премиальная аренда |
| Сабуртало, Лиси | $1 300–1 450 | $1 550–1 750 | Семьи, студенты, долгосрочная аренда |
| Старый город, Сололаки | сильно зависит от объекта | — | Посуточная аренда туристам |
| Дидубе, Чугурети | близко к Сабуртало | — | Умеренный бюджет, рядом центр |
| Исани, Самгори, Глдани | $900–1 200 | — | Стартовый бюджет, метро |
| Диди Дигоми | $900–1 000 | $1 100–1 250 | Молодые семьи, новые кварталы |
Ваке и Мтацминда — самые дорогие и престижные районы: парки Ваке и Мзиури, Черепашье озеро, рестораны, посольства. Метро здесь нет, зато квартиры легко сдать дорого. В каталоге: Alliance Highline с резиденциями Wyndham Grand.
Сабуртало — большой жилой район с метро, университетами, школами и торговыми центрами. Самый понятный выбор для семьи и для сдачи на длительный срок. Рядом зелёный район у озера Лиси: Lisi, Park Home Saburtalo.
Старый Тбилиси — исторический центр с туристическим потоком. Новых домов мало, но клубные проекты здесь хорошо работают на посуточную аренду: Old City Panorama, Taghi.
Спальные районы (Исани, Самгори, Глдани, Диди Дигоми, Санзона) дают самый низкий порог входа и хорошую транспортную доступность. В каталоге: Archi Guramishvili в 100 м от метро.
Жить или сдавать
- Для жизни чаще выбирают Ваке, Сабуртало и Лиси: школы, парки, сервисы рядом.
- Для долгосрочной аренды лучше всего работают студии и квартиры с одной спальней у метро и университетов: спрос держится весь год.
- Для посуточной аренды подходит исторический центр и районы рядом с главными достопримечательностями.
Плюсы и ограничения рынка
- Плюсы: круглогодичный спрос, высокая ликвидность при перепродаже, развитый вторичный рынок, ипотека в местных банках.
- Ограничения: пробки в центре, метро есть не во всех районах, в старых кварталах мало новых домов. Важно проверять застройщика: в городе много небольших компаний.
- Отделка: большинство новостроек сдаётся в чёрном, белом или зелёном каркасе. Ремонт добавляет к цене примерно $200–500 за м².
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в новостройке Тбилиси?
В среднем около $1 400 за м² (май 2026). В спальных районах от $900 за м², в Сабуртало $1 300–1 750, в Ваке и Мтацминде от $1 800 и выше. Студия 30–35 м² в спальном районе стоит от $30 000.
Какую доходность даёт аренда в Тбилиси?
Валовая доходность долгосрочной аренды около 8% годовых, средняя ставка около $10 за м² в месяц. Чистый доход после налога 5%, коммунальных платежей и простоя обычно на 1,5–2 пункта ниже.
Какой район Тбилиси выбрать для сдачи в аренду?
Для долгосрочной аренды — Сабуртало и районы у метро и университетов. Для премиальных арендаторов — Ваке. Для посуточной аренды туристам — Старый город и Сололаки.
Можно ли купить квартиру в Тбилиси в рассрочку?
Да. Большинство застройщиков дают беспроцентную рассрочку до конца строительства с первым взносом 20–30%. Также доступна ипотека в грузинских банках, в том числе для иностранцев.
Новостройки и готовое жильё
В каталоге строящиеся комплексы и уже сданные дома с квартирами от застройщика. Статус каждого ЖК указан на карточке.
Цены и рассрочка напрямую
Цены застройщика без наценки. Подскажем, где рассрочка выгоднее и какой взнос нужен на старте.
Покупка удалённо
Онлайн-показ, проверка документов и регистрация в Доме юстиции. Можно купить, не прилетая в Грузию.