Сколько реально можно заработать на сдаче апартаментов в Батуми: цифры и доходность

«Апартаменты у моря окупаются за 7–8 лет» — такую цифру часто слышат покупатели в Батуми. На практике результат зависит от того, как вы сдаёте, где стоит дом и сколько уходит на расходы. Разбираем реальные данные рынка за 2025–2026 годы и считаем доход на примере студии — от «плохого» до «хорошего» сценария.

Что говорят данные рынка

• Доходность падает, цены растут. По Galt & Taggart, средняя доходность от аренды в Батуми снизилась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025-м: квартиры подорожали до $1 865 за м² (с ремонтом), а средняя суточная ставка почти не изменилась — около $35,6.
• Долгосрочная аренда. По Global Property Guide (третий квартал 2026 года), студия в Батуми сдаётся в среднем за €330 в месяц при медианной цене €47 400 — это 8,35% валовой доходности; квартира с одной спальней — €470 в месяц и 8,08%. Чистая доходность, по оценке источника, на 1,5–2 п. п. ниже.
• Посуточная аренда. Данные аналитических сервисов сильно расходятся, потому что они по-разному считают объявления. По AirROI (октябрь 2025 — сентябрь 2026), в Батуми 3 813 активных объявлений, средняя ставка ₾153 за ночь, заполняемость около 36%, средняя выручка ₾10 108 в год. По Airbtics за похожий период, медианная заполняемость 54%, ставка $46, выручка около $9 000 в год.
• Сезонность. Высокий сезон — с июня по сентябрь, пик в августе (заполняемость около 49% и максимальные ставки по AirROI). Самые слабые месяцы — январь и февраль: выручка в январе примерно в 2,5 раза ниже августовской.
• Спрос. В 2025 году Батуми посетили 2,6 млн иностранных туристов, на 5% больше, чем годом ранее (Национальная администрация туризма).

Считаем на примере

Возьмём студию 30 м² на Новом бульваре с ремонтом по средней цене около $1 800 за м² — $54 000. Ещё около $5 000 закладываем на мебель и технику. Итого вложения — $59 000. Все цифры ниже — условный расчёт, а не обещание дохода.

Вариант 1. Долгосрочная аренда

Сдаём за $380 в месяц, закладываем месяц простоя в году: $4 180 выручки. Минус налог 5% ($209) и около $300 на мелкий ремонт и обслуживание. Коммунальные платежи оплачивает жилец.

Чистыми — около $3 670 в год, или 6,2%. Окупаемость — примерно 16 лет. Плюсы: минимум хлопот, стабильный доход круглый год.

Вариант 2. Посуточная аренда через управляющую компанию

Расходы, которые закладываем во всех сценариях:

• комиссия Airbnb — 15,5% (с 2026 года площадка перешла на единую комиссию с хозяина), у Booking.com она сопоставима;
• управляющая компания — условно 25% выручки (уборка, заселение, реклама; реальная ставка зависит от договора);
• коммунальные платежи, интернет и расходники — около $1 000 в год;
• налог — 5% выручки (если применим льготный режим; см. ниже).

Главный вывод: посуточная аренда с полным управлением в среднем приносит примерно столько же, сколько долгосрочная. Выигрывают объекты с сильной локацией, видом на море и хорошим дизайном — они держат высокую ставку и заполняемость вне сезона. Слабый объект на посуточной аренде может приносить меньше 3% годовых.

Вариант 3. Апартаменты под управлением отеля

В брендированных проектах сдачей занимается гостиничный оператор, а собственник получает долю дохода. Например, в Metropol Oval под управлением Royal Tulip владелец получает 60% дохода от аренды и может жить в апартаментах до 60 дней в году. В действующих отелях, как STEPS Batumi, доход виден по уже работающему объекту. Застройщики оценивают доходность таких проектов в 7–12% годовых (Next White — 7–11%, BLUE — 7–10%), но это прогноз, а не гарантия. Перед покупкой просите отчёт оператора о фактической загрузке и выплатах.

Что влияет на доход сильнее всего

• Локация. Первая линия и Новый бульвар — самый ликвидный спрос; подробнее — в статье о районах Батуми.
• Вид на море и этаж. Позволяют держать ставку выше средней.
• Цена покупки. Чем дешевле вход, тем выше доходность при той же аренде: квартира на этапе строительства обычно стоит меньше готовой.
• Межсезонье. Зимой спрос держат долгосрочные арендаторы и удалёнщики — гибкая стратегия «лето посуточно, зима помесячно» сглаживает просадку.
• Конкуренция. По Galt & Taggart, на конец 2025 года в Батуми около 12 400 непроданных квартир у застройщиков — предложения на рынке аренды будет становиться больше.

Налоги

Для физлиц, зарегистрированных как арендодатели на rs.ge, действует ставка 5% с суммы аренды жилья. Применима ли она к посуточной сдаче — трактовки расходятся; подробно разбираем в статье о налогах для нерезидентов. Если доход от аренды превысит 100 000 лари за 12 месяцев, нужно регистрироваться плательщиком НДС.

А рост цены?

Кроме аренды, доход даёт рост стоимости квартиры. Galt & Taggart прогнозирует рост цен в Батуми на 4–6% в год. С учётом этого общая доходность в среднем сценарии может составить около 10–12% в год — но рост цен тоже не гарантирован.

Итог

• Реалистичная чистая доходность обычной студии в Батуми — 5–7% годовых, окупаемость за счёт одной аренды — 14–20 лет.
• 10% и выше — достижимо, но только для сильных объектов с хорошей загрузкой и разумной ценой покупки.
• Обещания «гарантированных» 10–12% проверяйте по договору и фактическим выплатам.

Хотите получить расчёт для конкретного проекта? Оставьте заявку — подберём варианты под ваш бюджет и стратегию. Все объекты — в каталоге новостроек Батуми.

Статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Правила и цифры могут меняться, перед сделкой уточняйте актуальные условия.