Окупаемость недвижимости в Грузии (ROI): полный расчёт расходов и чистой прибыли

Грузию выбирают инвесторы со всего мира: лояльные налоги, простая покупка для иностранцев и большой туристический поток. Но главный вопрос для любого инвестора — сколько квартира реально приносит после всех расходов. Разбираем, чем валовая доходность отличается от чистой, какие расходы чаще всего забывают и как посчитать окупаемость на примере апартаментов в Батуми — в оптимистичном сценарии и по данным рынка.

Валовая и чистая доходность

В презентациях застройщиков обычно указывают валовую доходность (Gross ROI):

Валовая доходность = годовой доход от аренды ÷ цена покупки × 100%

Пример: квартира за $60 000 сдаётся за $600 в месяц, то есть $7 200 в год. Валовая доходность — 12%.

Но эта цифра не учитывает расходы на содержание. Объективный показатель — чистая доходность (Net ROI):

Чистая доходность = (доход − расходы − налоги) ÷ все вложения (квартира + ремонт + мебель) × 100%

По оценке Global Property Guide, чистая доходность в Грузии обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже валовой — а при посуточной сдаче с управляющей компанией разница бывает ещё больше.

Какие расходы нужно учесть

1. Налог на доход от аренды — 5%

Физлица, зарегистрированные как арендодатели на rs.ge, платят 5% с суммы аренды жилья. Применим ли льготный режим к посуточной сдаче — трактовки расходятся; подробно в статье о налогах для нерезидентов.

2. Комиссия управляющей компании

Если вы не живёте в Грузии, квартирой занимается управляющая компания. Местные компании обычно берут около 20–25% выручки. В брендированных проектах гостиничный оператор забирает больше — собственнику часто достаётся 50–70% дохода (например, в Metropol Oval — 60%, в OKTO Art House — 70%), зато ставка за ночь и загрузка обычно выше.

3. Комиссия площадок бронирования

Этот пункт часто забывают. С 2026 года Airbnb берёт с хозяина единую комиссию 15,5%, у Booking.com она сопоставима. Иногда её оплачивает управляющая компания из своей доли — уточняйте в договоре.

4. Обслуживание комплекса и коммунальные платежи

• Обслуживание комплекса (охрана, уборка, лифты, бассейн) — обычно $0,5–1,5 за м² в месяц; например, в OKTO Art House заявлено $1,2.
• Свет, вода, интернет, газ — при посуточной сдаче платит собственник, ориентировочно $50–80 в месяц; при долгосрочной — жилец.

5. Амортизация

Замена текстиля и посуды, генеральная уборка, мелкий ремонт сантехники и электрики — закладывайте 3–5% дохода.

Считаем на примере: студия в Батуми

Студия 35 м² под ключ на Новом бульваре за $65 000, плюс около $100 на оформление в Доме юстиции — итого вложения $65 100. Схема сдачи: летом (июнь–сентябрь, 120 дней) посуточно, остальные 8 месяцев — помесячно.

Считаем два сценария. Оптимистичный — загрузка 80% летом и $80 за ночь, $450 в месяц зимой. По данным рынка — загрузка около 50% летом (по AirROI, в августе — пиковом месяце — средняя загрузка в Батуми около 49%) и $60 за ночь для хорошей студии у моря, $380 в месяц зимой (средняя аренда студии по Global Property Guide — €330).

Разница между сценариями почти двукратная, и почти вся она — в загрузке летом. Поэтому главное, что стоит проверить перед покупкой, — фактическую загрузку похожих апартаментов в этом же комплексе или по соседству, а не прогноз из буклета.

Рост стоимости квартиры

Кроме аренды, доход приносит рост цены. Покупка на раннем этапе строительства обычно дешевле, чем в готовом доме, и застройщики часто закладывают рост 15–25% к сдаче. Но рынок замедлился: по Galt & Taggart, в 2025 году цены в новостройках Тбилиси выросли на 4%, а для Батуми прогнозируется рост 4–6% в год. С учётом роста цены общая доходность в сценарии по данным рынка может составить около 9–11% в год — но и рост цен не гарантирован.

Выводы

• Всегда считайте чистую доходность от всех вложений, включая ремонт и мебель.
• Не забывайте комиссию площадок бронирования, обслуживание комплекса и простои вне сезона.
• Реалистичная чистая доходность хорошей студии у моря — около 5–7%; 9–10% и выше возможно при высокой загрузке, сильной локации и разумной цене покупки.
• Прогнозы застройщиков — это оценка, а не гарантия: просите отчёты управляющей компании о фактической загрузке и выплатах.

Подробнее о рынке аренды — в статье «Сколько реально можно заработать на сдаче апартаментов в Батуми», о форматах отделки — в статье «Чёрный каркас, белый каркас или под ключ».

Расчёт под конкретный проект

Оставьте заявку — подготовим расчёт окупаемости для интересующего вас комплекса с учётом его цен, условий рассрочки и управления.

Статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Правила и цифры могут меняться, перед сделкой уточняйте актуальные условия.